通常，在進行建物原地改建時，需要耗費大筆資金。因此，部分地主選擇與建商進行「合建」，希望能夠節省時間和金錢，同時保留原有的使用空間，其餘交給建商負責處理。然而，你是否清楚，在與建商進行合建時，需要特別注意哪些事項呢？
一、什麼是合建？
合建是指在重建過程中，地主出借土地給建商，由建商負責興建房屋，並提供相應的資金支持。之後，地主和建商根據協議，按比例分配土地、新建房屋或金額。合建通常分為以下三種類型：「合建分屋」、「合建分售」、「合建分成」。
◆ 合建分屋 在與建商合建完成後，地主和建商根據協議按比例分配新建的房屋。例如，如果地主有兩棟房屋進行合建，則地主和建商各自擁有一棟。
◆ 合建分售 合建完成後，土地所有權仍然屬於地主，建商將新建的房屋銷售給消費者。地主需要出售相應份額的土地，因此會產生「土地銷售契約書」和「建物銷售契約書」兩種契約。未來，地主需要分別支付土地款和房屋款。
◆ 合建分成 地主負責提供土地，建商負責興建。完成後，新建的房屋將出售給消費者，地主和建商根據協議分配銷售所得的利潤。
二、公平的合建比例
◆ 地主合建應注意事項：
- 了解自己土地的容積率。
- 清楚可建築的面積。
- 知曉建物的土地持分面積以及土地使用區域。
- 熟悉可以申請的容積獎勵項目。
- 瞭解當地新建案的市場價格趨勢。
- 注意建商的建物規劃和使用的建材。 在與建商進行合建之前，深入了解自己土地的詳細情況，避免因不了解而受到建商的影響。
◆ 地主的分配比例 確定合理的合建分配比例是地主非常關心的問題，因為這會影響到房價、容積率、建材品質、選屋規則等多個因素。由於有太多細節和因素需要考慮，因此難以確定一個固定的比例。大多數地主通常參考新建案的趨勢來估算合理的比例。新建案的地主分配比例大致參考以下數據：房價、每坪成本、營建、設計、稅務、利潤、車位數、車位售價等。
舉例：
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- ※ 房價100萬時，地主比例大約70%
- ※ 房價70萬時，地主比例大約60%
- ※ 房價50萬時，地主比例大約50%
- ※ 房價35萬時，地主比例大約40%
| 新成屋房價 | 每坪成本 | 地主分回比例 |
| 30萬 | 14.6萬~16.7萬 | 34%~43% |
| 40萬 | 15.4萬~17.7萬 | 47%~54% |
| 50萬 | 16.9萬~19.4萬 | 53%~59% |
| 60萬 | 18.7萬~21.5萬 | 57%~62% |
| 70萬 | 20.0萬~23.0萬 | 60%~65% |
| 80萬 | 20.8萬~23.9萬 | 63%~68% |
| 90萬 | 21.5萬~24.7萬 | 66%~70% |
| 100萬 | 22.1萬~25.4萬 | 68%~72% |
| 110萬 | 22.6萬~26.0萬 | 70%~74% |
| 120萬 | 23.1萬~26.6萬 | 72%~76% |
| 130萬 | 23.6萬~27.2萬 | 73%~77% |
三、選擇建商的注意事項
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