📝 危險老舊建築是什麼？
隨著時間流逝，一些建築物變得日益脆弱，對住戶的安全帶來了潛在威脅。這種老舊不堪使用的建築物通常被稱為「都市危險及老舊建築」，簡稱「危老建築」。為解決這個問題，民國106年5月，中央政府制定了「都市危險及老舊建築物加速重建條例」，簡稱「危老條例」，以鼓勵符合條件的危老建築進行重建。現在，讓我們一起來了解「危老重建」的過程，以更清楚地了解您的重建權益！
📝 我的住房是否符合危老建築的標準？
根據危老條例第3條的規定，只有符合以下四個條件的合法建築物才適用「危老重建」，您可以根據以下條件來判斷：
🔹 建築物的性質和結構
【危險建築】
◾ 經建築主管機關合法通知後，在指定期限內未拆除的建築，或者被迫強制拆除的建築，如海砂屋或遭受地震損害的建築。
◾ 經過結構安全性能評估，未達到最低安全等級的建築。
【老舊建築】
◾ 屋齡 30 年以上，無電梯，耐震能評估未達一定標準者。
◾ 屋齡 30 年以上，有電梯，經耐震能力評估未達一定標準，且詳細評估判定改善不具效益者。
🔹 位於都市計畫區內的建築物
無論是住宅區或商業區皆可，但如是非都市計畫內的建築物則不符合條件，例如：農舍。
🔹 非歷史、文化、藝術與紀念價值的建築物
古蹟、政府指定的歷史建築，皆不符合危老建築定義，如不確定自家建築物是否有納入規範，可向所在縣市的文化局查詢。
🔹 屬於合法建築物
領有「使用執照」的建築就是合法建築物，但有些建築於民國60年建築法修正前就存在，沒有使用執照，可向當地縣市政府查詢能否申請或補發，如果是違建則不適用危老條例。
（圖片來源：內政部營建署）
📝 危老重建【優點 vs 缺點】
🔹 優點
◾ 提高建築物的安全性
◾ 改善居住或工作環境
◾ 促進地方發展
◾ 釋出多的坪數、戶數空間可賺取利潤
◾ 無坪數限制，整合難度較低
🔹 缺點
◾ 影響使用權益
◾ 花費時間長
◾ 涉及多部門溝通協調
◾ 需要與住戶協調，取得100%所有權人同意
📝申請危險及老舊建築物重建程序
「危老條例」並不是永久條例，實施期間從民國106年5月10日至116年5月31日。危老條例推出後，迴響熱烈，想重建的民眾儘快把握期限，保障自己的權益。
【危老重建3步驟】
◾ 取得重建範圍過半所有權人同意，進行耐震初評。
◾ 取得全體土地及建築物所有權人同意，即可提出重建計畫，計畫核准後即可申請建築執照，建造完成後領得使用執照，最後可向主管稅捐機關申請房屋稅及地價稅減免。
◾ 根據重建計畫核定的容積，依建築相關法令進行設計，申請建築執照並施工。
📝
鼓勵民眾危老重建3條例
🔹 容積獎勵
最高可達建築基地 1.3 倍的基準容積或 1.15 倍之原建築容積獎勵，並根據基地大小取得規模獎勵、根據申請重建計畫時程取得時程獎勵，兩者合併之獎勵上限為基準容積10%。
🔹 容積獎勵放寬建蔽率與高度限制
建蔽率的放寬由地方主管機關訂定標準，以住宅區的基地為限，不能超過原建蔽率。放寬高度限制，則能讓取得的容積獎勵確實化為實際建築面積。
◾ 原建築容積大於基準容積：10%
◾ 符合危險及老舊建物：6 ~ 10%
◾ 智慧建築標章等級：2 ~ 10%
◾ 建築物耐震設計：2 ~ 10%
◾ 協助取得開闢公設用地：5%
◾ 綠建築標章等級：2 ~ 10%
◾ 無障礙環境評估：3 ~ 5%
◾ 基地退縮建築：8 ~ 10%
◾ 重建計畫範圍內基地面積未達200m²：2%
🔹 稅賦減免
在條例開始實施到116年5月11日內申請，可享以下稅賦減免優惠：
◾ 重建期間免徵地價稅。
◾ 重建完成後2年內的地價稅及房屋稅減半徵收。
◾ 重建前合法建築物所有權人為自然人，持有重建後建築物2年未移轉且繼續持有者，最長可再享有房屋稅減半徵收10年。
「危老重建補助」各縣市政府審查流程、標準不太相同，建議申請人可以先詳細了解當地政府的相關規定和要求，也可以參考都市更新法規了解目前各縣市政府的法規和審查流程更新。